Trong thực tế xây dựng nhà ở riêng lẻ, thủ tục xin giấy phép xây dựng luôn là vấn đề khiến nhiều người dân e ngại vì mất thời gian và phải đáp ứng nhiều điều kiện pháp lý. Bước sang năm 2026, pháp luật xây dựng có những thay đổi quan trọng theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, trong đó đáng chú ý là quy định về các trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng. Điều này đặt ra mối quan tâm lớn đối với người dân: diện tích và quy mô xây dựng như thế nào thì được miễn giấy phép, và việc miễn này được áp dụng trong những trường hợp cụ thể nào theo quy định mới của pháp luật.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
Luật xây dựng 2025
II. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG THEO LUẬT XÂY DỰNG 2025
Luật Xây dựng 2025 quy định giấy phép xây dựng là điều kiện pháp lý bắt buộc đối với hầu hết các hoạt động xây dựng trước khi công trình được khởi công, trừ những trường hợp được pháp luật cho phép miễn giấy phép. Theo đó, giấy phép xây dựng được phân thành các nhóm chính, bao gồm:
1. Giấy phép cấp cho việc xây dựng công trình mới;
2. Giấy phép áp dụng đối với hoạt động sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình;
3. Giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.
Về phạm vi áp dụng, nghĩa vụ xin giấy phép xây dựng được đặt ra đối với tất cả các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt là cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân trong nước hay tổ chức, cá nhân nước ngoài.
III. NHÀ Ở RIÊNG LẺ DIỆN TÍCH SÀN DƯỚI 500M2 ĐƯỢC MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT XÂY DỰNG 2025
Theo đó, tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:
“…
Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc”
Như vậy, nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng từ 01/07/2026 là nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực:
1. Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố;
2. Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;
3. Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
IV. THỦ TỤC XÁC NHẬN TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Theo quy định của Luật Xây dựng 2025, đối với những công trình thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo trước khi khởi công, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, trước thời điểm khởi công xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương nơi công trình được thực hiện, theo thẩm quyền và phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nghĩa vụ này không áp dụng đối với các công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, công trình tạm thời, cũng như nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn dưới 500 m², chủ đầu tư cần gửi thông báo khởi công xây dựng kèm theo bộ hồ sơ tương ứng với hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, tuy nhiên không phải nộp đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để phục vụ công tác quản lý.
V. KẾT LUẬN
Từ năm 2026, việc miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn gắn liền với các điều kiện quan trọng như: vị trí xây dựng, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, và việc đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định pháp luật. Do đó, người dân cần hiểu đúng rằng không phải cứ nhà nhỏ là được miễn phép, mà phải xem xét tổng thể các yếu tố pháp lý liên quan. Việc nắm rõ quy định sẽ giúp tránh rủi ro xử phạt, đồng thời đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi, hợp pháp và bền vững.
Bài viết trên là vấn đề liên quan đến “Diện tích để nhà ở riêng lẻ được miễn cấp giấy phép xây dựng từ năm 2026”, John Nguyễn & Các cộng sự xin gửi đến quý bạn đọc/ khách hàng. Nếu như còn những thắc mắc liên quan đến lĩnh vực này thì quý bạn đọc/ khách hàng có thể liên hệ đến John Nguyễn & Các cộng sự (Hotline: 0988 599 854 hoặc email: [email protected]) để có sự tư vấn đầy đủ và chính xác nhất từ các chuyên gia. Đội ngũ luật sư chúng tôi luôn nỗ lực hết mình để mang đến giải pháp pháp lý hiệu quả cho quý khách hàng, vì chúng tôi luôn định hướng “Chất lượng là danh dự”.
