I. Tóm tắt nội dung vụ án
1. Nội dung vụ việc
a. Nguyên đơn: ông Quàng Văn P1
b. Bị đơn: anh Quàng Văn P2 (là con trai của ông P1) và chị Phan Thị V (là con dâu của ông P1)
Ngày 25/9/2003: UBND tỉnh Điện Biên cấp cho ông Quàng Văn P1 72m² đất mặt đường quốc lộ 279 .Tuy nhiên, miếng đất này có xảy ra tranh chấp với Chị N (con gái ông P1), sau đó Tòa yêu cầu Chị N trả lại đất cho ông P1. Ngày 12/6/2006, Ủy ban nhân dân thành phố P, tỉnh Điện Biên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P1. Ngày 27/10/2006, ông làm hợp đồng tặng cho anh Quàng Văn P2 với điều kiện anh Quàng Văn P2 phải xây nhà cho ông ở, chăm sóc ông và cha mẹ ông P1 (điều kiện này không được thể hiện trong hợp đồng tặng cho). Khi ông hoàn tất thủ tục sang tên theo hợp đồng tặng cho, anh Quàng Văn P2 đã không thực hiện việc xây nhà như đã hứa mà còn yêu cầu ông ra thị trấn M ở. Do đó ông P1 khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho đất vì anh Quàng Văn P2, chị Phan Thị V không thực hiện điều kiện đã cam kết. Bị đơn là anh P2 và chị V trình bày: Ông P1 (là bố của anh) đã tặng cho vợ chồng anh diện tích đất nêu trên từ khi ông Quàng Văn P1 còn minh mẫn, tỉnh táo và cho anh đất không có điều kiện và cam kết gì nên không chấp nhận theo yêu cầu của nguyên đơn.
2. Quá trình giải quyết vụ việc
a. Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm: Không chấp nhận yêu cầu của ông P1 về hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06/10/2006, giữa bên chuyển nhượng là ông P1, bên nhận chuyển nhượng anh P2. Ông P1 kháng cáo.
b. Tòa án nhân dân cấp phúc thẩm:
- Chấp nhận đơn kháng cáo của ông P1.
- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 82 ngày 06/10/2006 giữa người chuyển nhượng ông P1 với người nhận chuyển nhượng anh P2 đối với mảnh đất.
- Kiến nghị với Phòng Tài nguyên và Môi trường đính chính khôi phục lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên sử dụng đất ông P1, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với anh P2.
- Sau đó, Anh P2 khiếu nại đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.
c. Giám đốc thẩm
Tại Quyết định số 579/2010/KN-DS ngày 26/8/2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2007/DSPT ngày 28/8/2007 của Tòa án nhân dân tỉnh Điện Biên:
- Đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.
- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
II. Nội dung Án lệ
“[10] Như vậy, nếu có căn cứ xác định cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cấp đất cho ông Quàng Văn P1 từ năm 2003 (vì Tòa án các cấp chưa thu thập quyết định cấp đất năm 2003), thì ông Quàng Văn P1 có quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất nêu trên từ năm 2003 nên ông Quàng Văn P1 có quyền định đoạt tài sản của mình.
[11] Tuy nhiên, ông Quàng Văn P1 cho rằng việc ông tặng cho vợ chồng anh Quàng Văn P2 là có điều kiện, đó là vợ chồng anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông ở, chăm sóc ông và bố, mẹ của ông, nhưng vợ chồng anh Quàng Văn P2 không thực hiện cam kết. Tuy anh Quàng Văn P2 không thừa nhận việc ông Quàng Văn P1 tặng cho có điều kiện, nhưng tại giấy ủy quyền ngày 25-3-2006, thể hiện ông Quàng Văn P1 ủy quyền cho anh Quàng Văn P2 xin giấy phép xây dựng… có trách nhiệm xây nhà trên lô đất 379B để ông Quàng Văn P1 ở, có trách nhiệm chăm sóc vợ chồng cụ K (là bố, mẹ của ông Quàng Văn P1). Tại bản Cam kết ngày 12-10-2006, anh Quàng Văn P2 có ghi “… Tôi được bố cho mảnh đất…tôi làm cam kết này với chính quyền địa phương sẽ tiến hành xây dựng nhà ở cho bố tôi và không được chuyển nhượng cho ai.”
[12] Mặc dù hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện nhưng tại các văn bản nêu trên có thể hiện anh Quàng Văn P2 phải làm nhà cho ông Quàng Văn P1 ở, chăm sóc ông Quàng Văn P1 và bố mẹ của ông Quàng Văn P1”.
Hướng giải quyết vụ án theo án lệ số 14/2017/AL đã thuyết phục và hợp lý bởi vì:
1. Khẳng định hiệu lực ràng buộc của điều kiện tặng cho
Án lệ làm rõ rằng điều kiện tặng cho tài sản, dù được thể hiện bằng văn bản trong hợp đồng hay chỉ được các bên thỏa thuận bằng lời nói, đều có giá trị pháp lý. Theo đó, bên được tặng cho có nghĩa vụ tuân thủ điều kiện đã cam kết; trong trường hợp không thực hiện hoặc vi phạm điều kiện này, bên tặng cho có quyền yêu cầu Tòa án xem xét hủy bỏ hợp đồng tặng cho.
2. Mở rộng căn cứ chứng minh điều kiện tặng cho
Không chỉ giới hạn ở nội dung hợp đồng, án lệ còn thừa nhận nhiều loại tài liệu, giấy tờ và tình tiết liên quan khác như giấy ủy quyền, bản cam kết hoặc các chứng cứ hợp pháp khác nhằm làm rõ ý chí thực sự của các bên về việc tồn tại điều kiện tặng cho. Cách tiếp cận này giúp việc đánh giá bản chất giao dịch được toàn diện và khách quan hơn.
3. Bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên tặng cho, đồng thời tăng cường tính minh bạch và công bằng trong giao dịch
Án lệ hướng tới việc bảo vệ lợi ích của bên tặng cho – thường là người thân trong gia đình, có kỳ vọng nhận được sự chăm sóc, hỗ trợ sau khi chuyển giao tài sản. Đồng thời, án lệ góp phần nâng cao tính minh bạch, công bằng trong quan hệ tặng cho tài sản, buộc các bên phải nhận thức rõ quyền và nghĩa vụ của mình, qua đó hạn chế tranh chấp và bảo đảm giao dịch được thực hiện đúng với ý chí ban đầu.
III. Trường hợp áp dụng
1. Ở thời điểm tặng cho trong vụ việc được phát triển thành Án lệ số 14/2017/AL, BLDS năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 đang có hiệu lực nhưng Án lệ này có thể được áp dụng cho hoàn cảnh tương tự xảy ra ở thời điểm BLDS năm 2015 và Luật đất đai hiện hành.
2. Về đối tượng được tặng cho, hoàn cảnh tạo lập ra Án lệ số 14/2017/AL là tặng cho quyền sử dụng đất. Thực tế, đối tượng tặng cho vẫn có thể là bất động sản nhưng không là quyền sử dụng đất như tặng cho nhà chung cư và Án lệ số 14/2017/AL vẫn có thể được áp dụng tương tự. Tương tự như vậy đối với tặng cho có đối tượng là động sản.
3. Trong vụ việc tạo lập ra Án lệ số 14/2017/AL, điều kiện tặng cho được phát hiện trong “các văn bản” ngoài hợp đồng tặng cho và điều kiện tặng cho được chứng minh thông qua chứng cứ văn bản. Án lệ này có thể được áp dụng cho điều kiện tặng cho không được thể hiện trong văn bản như các bên nói miệng với nhau và kiểm chứng được như qua nhân chứng, qua ghi âm.
Bài viết này được đội ngũ John Nguyen & Associates tổng hợp và xây dựng trên Án lệ số 14/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, từ nguồn Trang Tin Điện Tử Về Án Lệ của Tòa Án Nhân Dân Tối Cao.
