Trong bối cảnh nhu cầu xây dựng nhà ở và đầu tư bất động sản ngày càng tăng, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) đang được rất nhiều cá nhân, hộ gia đình quan tâm. Tuy nhiên, đây là thủ tục pháp lý không đơn giản, chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật đất đai và phụ thuộc lớn vào quy hoạch, hạn mức sử dụng đất cũng như chính sách của từng địa phương. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết, dễ hiểu về điều kiện, trình tự, hồ sơ và các khoản chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư theo quy định pháp luật mới nhất, giúp người dân và nhà đầu tư nắm rõ quyền lợi, hạn chế rủi ro và thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng, đúng pháp luật.
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
1. Luật Đất đai 2024;
2. Nghị quyết 254/2025/QH15.
II. QUY TRÌNH CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT THỔ CƯ
Căn cứ theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định về quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư mới nhất, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư như sau:
1. Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản, bao gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (được bổ sung bởi điểm b khoản 6 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP)); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Bước 2: Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
3. Bước 3: Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
4. Bước 4: Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
III. MỨC TIỀN CHUYỂN ĐẤT NÔNG NGHIỆP LÊN ĐẤT THỔ CƯ TỪ 01/01/2026 LÀ BAO NHIÊU?
Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ 1/1/2026 (đối với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở) thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu, cụ thể:
1. 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
2. 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
3. 100% chênh lệch với phần vượt quá mức trên.
Lưu ý: Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.
IV. NHỮNG CÂU HỎI CÓ LIÊN QUAN
1. Đất vườn nằm trong khu dân cư nhưng chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện thì có được chuyển sang đất thổ cư không?
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, để được phép chuyển đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất thổ cư (đất ở), thửa đất không chỉ cần nằm trong khu dân cư mà còn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp thửa đất tuy nằm trong khu dân cư nhưng chưa được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm, thì chưa đủ điều kiện để được giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. Khi đó, người sử dụng đất cần theo dõi và đề nghị địa phương cập nhật thửa đất vào kế hoạch sử dụng đất trong các năm tiếp theo để có cơ sở thực hiện thủ tục chuyển mục đích theo đúng quy định.
2. Từ năm 2026, khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì người dân phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất?
Từ năm 2026, chính sách tài chính về đất đai có nhiều thay đổi theo hướng giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính cho người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Cụ thể, tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Như vậy, so với quy định cũ, chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư từ năm 2026 đã được giảm đáng kể, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc hợp thức hóa đất ở và ổn định chỗ ở lâu dài.
V. KẾT LUẬN
Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư là một quá trình đòi hỏi người sử dụng đất phải hiểu đúng quy định pháp luật, nắm rõ điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như nghĩa vụ tài chính phát sinh. Trong bối cảnh pháp luật đất đai liên tục được sửa đổi, bổ sung và cách áp dụng có thể khác nhau giữa các địa phương, việc tự thực hiện thủ tục nếu không nắm chắc quy định rất dễ dẫn đến hồ sơ bị trả lại, kéo dài thời gian hoặc phát sinh chi phí không cần thiết.
John Nguyễn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng tư vấn điều kiện pháp lý, rà soát quy hoạch, soạn thảo và hoàn thiện hồ sơ, cũng như đại diện làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo đảm việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện đúng luật, nhanh chóng.
Bài viết trên là vấn đề liên quan đến “Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư mới nhất”, John Nguyễn & Các cộng sự xin gửi đến quý bạn đọc/ khách hàng. Nếu như còn những thắc mắc liên quan đến lĩnh vực này thì quý bạn đọc/ khách hàng có thể liên hệ đến John Nguyễn & Các cộng sự (Hotline: 0988 599 854 hoặc email: [email protected]) để có sự tư vấn đầy đủ và chính xác nhất từ các chuyên gia. Đội ngũ luật sư chúng tôi luôn nỗ lực hết mình để mang đến giải pháp pháp lý hiệu quả cho quý khách hàng, vì chúng tôi luôn định hướng “Chất lượng là danh dự”.
