Những tranh chấp về tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó một người Việt Nam định cư ở nước ngoài bỏ tiền nhưng nhờ người khác đứng tên hộ, từ lâu đã là vấn đề phức tạp và gây nhiều tranh luận trong thực tiễn xét xử. Sự ra đời của Án lệ số 04/2016/AL đã mang đến một hướng giải quyết vừa thuyết phục về mặt pháp lý, vừa có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc khi dung hòa lợi ích giữa các bên, đồng thời khẳng định sự bảo hộ của pháp luật đối với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
1. Tóm tắt vụ án
Đây là vụ án tranh chấp tài sản giữa bà Thảnh (nguyên đơn) và ông Tám (bị đơn). Trọng tâm của vụ án xoay quanh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Bà Thảnh là Việt kiều Hà Lan, đã mua đất tại Việt Nam nhưng nhờ em trai là ông Tám đứng tên trên giấy tờ. Sau đó, ông Tám tự ý chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất này mà không có sự đồng ý của bà Thảnh. Vì vậy, bà Thảnh yêu cầu ông Tám trả lại số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất;
- Ông Tám khẳng định ông là người trực tiếp bỏ tiền mua đất và có giấy tờ hợp pháp được chính quyền công nhận. “Tờ sang nhượng đất ruộng” mà bà Thảnh đưa ra là giả. Do đó, ông Tám không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Thảnh.
Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng đất, buộc vợ chồng bị đơn phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh 630.000.000 đồng.
Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc ông Nguyễn Văn Tám, bà Nguyễn Thị Yêm có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng (tương đương 21,99 chỉ vàng 24k) và nộp lại số tiền 1.232.266.860 đồng để sung công quỹ Nhà nước.
Tuy nhiên, Tòa án giám đốc thẩm đã hủy bỏ bản án phúc thẩm và nhận định rằng dựa trên các chứng cứ trong phiên tòa đã chứng minh bà Thành là người bỏ toàn bộ số tiền là 21,99 chỉ vàng để nhận chuyển nhượng diện tích trên, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm. Nhưng ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền chênh lệch sau khi chuyển nhượng đất (trừ cho 21,99 chỉ vàng tiền gốc của bà Thảnh) phải là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám.
2. Nội dung án lệ
“Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương Khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).”
Án lệ 02/2016/L giải quyết một số vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài bỏ tiền nhờ người trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình.
a. Về quyền lợi của người đứng tên hộ
Án lệ công nhận quyền lợi của người đứng tên hộ bằng cách công nhận giá trị đóng góp, công sức của họ để phân chia lợi nhuận thu được thông qua việc chuyển nhượng bất động sản.
b. Về quyền lợi của người nhờ đứng tên hộ
Án lệ vẫn bảo vệ số tiền mà người này đã bỏ ra để nhận chuyển nhượng bất động sản dù họ không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng.
c. Về khoản lợi nhuận đã thu được thông qua việc chuyển nhượng bất động sản được đứng tên hộ
Án lệ đã đưa ra hướng giải quyết để phân chia lợi nhuận này dựa trên công sức, đóng góp của các bên thay vì xung vào công quỹ như trước đây. Ngoài ra, nếu không xác định được công sức của các bên thì khoản lợi nhuận này sẽ chia đôi.
3. Những trường hợp tương tự có thể áp dụng án lệ
Án lệ này có thể được áp dụng rộng rãi trong nhiều trường hợp khác nhau:
a. Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng đất đai: Án lệ có thể áp dụng đối với chủ thể không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất nhưng đã bỏ tiền ra nhận chuyển nhượng (người nước ngoài, người việt kiều ở các quốc gia khác, …) hoặc những chủ thể đứng tên hộ người khác;
b. Các loại tài sản tranh chấp khác: Ngoài quyền sử dụng đất, án lệ cũng có thể áp dụng đối với các loại tài sản có điều kiện khác như tàu biển, …;
c. Loại tài sản dùng để thực hiện chuyển nhượng: Có thể mở rộng sang các loại tài sản khác thay vì vàng như tiền đô, …
Án lệ số 02/2016/AL là một quy định mang hướng mở, giúp các Tòa án có cơ sở để giải quyết các tranh chấp tương tự, đặc biệt là những tranh chấp liên quan đến những người ko có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất.
Bài viết này được đội ngũ John Nguyen & Associates tổng hợp và xây dựng trên Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/4/2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, từ nguồn Trang Tin Điện Tử Về Án Lệ của Tòa Án Nhân Dân Tối Cao.
