Vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Nguyên đơn là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn đã được Tòa án nhân dân Khu vực 7 – TP. Hồ Chí Minh tuyên Bản án sơ thẩm vào ngày 30/9/2025. Quyết định của Tòa án đã gây xôn xao dư luận và khiến nhiều người đặt câu hỏi: Làm sao một dự án không tồn tại lại có thể trở thành tài sản bảo đảm hợp pháp trong giao dịch vay tín dụng?
Câu chuyện này là lời cảnh báo sâu sắc về những rủi ro pháp lý trong lĩnh vực vay vốn và đầu tư bất động sản.
1. Quyết định của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
Liên quan đến tình tiết vụ việc, căn biệt thự thuộc dự án tại Xã Tiến Thành, TP. Phan Thiết, tỉnh Lâm Đồng của Công ty Cổ phần Novareal mà vợ chồng ông Sơn vay tiền từ Ngân hàng VPBank để thanh toán tiền đặt cọc được xác định là “bất động sản hình thành trong tương lai”.
HĐXX cho rằng, Công ty Novareal là đơn vị tư vấn môi giới đã nhân danh chủ đầu tư dự án ký hợp đồng, “phạm vi hoạt động là môi giới cho người có nhu cầu mua bất động sản để chủ đầu tư và người mua giao kết hợp đồng”, nên thỏa thuận về tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền đặt cọc tại Điều 3 của Văn bản thỏa thuận giữa Công ty N và vợ chồng ông Sơn là trái quy định của pháp luật, vì Công ty N chỉ là đơn vị môi giới do đó không có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng.
Bên cạnh đó, vì Ngân hàng VPBank không chỉ được vị trí khu đất, nên Toà án không thể tiến hành thẩm định tại chỗ. Toà án đã gửi đi văn bản hỏi Uỷ ban nhân dân xã Tiến Thành về dự án khu đất và nhận được văn bản phản hồi từ Uỷ ban nhân dân xã Tiến Thành rằng phía chủ đầu tư chưa chuyển giao quyền quản lý cho địa phương.
Chính từ những phân tích trên, HĐXX nhận định “Văn bản thỏa thuận để được mua Biệt thự song lập…” giữa Công ty Novareal và vợ chồng ông Sơn là vô hiệu theo quy định tại Điều 117, 123 Bộ luật dân sự 2015. Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và vợ chồng ông Sơn cũng bị vô hiệu theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
Sau khi Toà án tuyên bản án sơ thẩm, Ngân hàng VPBank và Công ty Novareal đã đồng thời kháng cáo.
2. Quan điểm pháp lý từ vụ việc
Nhìn chung, Quyết đinh của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm vừa có điểm hợp lý, vừa có điểm chưa hợp lý, cụ thể như sau:
a. Thứ nhất, đơn vị có chức năng môi giới chỉ được hưởng phí môi giới và hoa hồng. Đặc biệt đối với bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư mới là chủ thể được phép ký hợp đồng và nhận tiền đặt cọc theo điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tuy nhiên, Công ty Novareal là công ty môi giới trong tình huống này lại là bên đứng ra ký Văn bản thỏa thuận với khách hàng và trực tiếp nhận tiền từ khách. Điều này là trái với quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
b. Thứ hai, Ngân hàng dựa vào những văn bản của Bị đơn để giải ngân không hẳn là sai. Về bản chất, giao dịch giữa Ngân hàng và vợ chồng ông Sơn phải được xem là một giao dịch dân sự độc lập theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Trong hoạt động của Ngân hàng, văn bản thỏa thuận giao dịch này là một trong những tài liệu chứng minh mục đích sử dụng vốn do khách hàng cung cấp, nên chính khách hàng phải chịu trách nhiệm về tính pháp lý, xác thực khi cung cấp cho ngân hàng.
c. Thứ ba, việc Toà án ràng buộc hiệu lực 3 giao dịch với nhau là thiếu cơ sở pháp lý. Nguyên đơn và Bị đơn đều không tranh chấp hiệu lực văn bản thỏa thuận, hai vợ chồng ông Sơn thừa nhận nghĩa vụ trả nợ, nên việc Toà phủ nhận nghĩa vụ trả nợ, buộc ba giao dịch với nhau và gắn kết hợp đồng vay với một giao dịch khác là chưa phù hợp.
3. Bài học kinh nghiệm từ vụ tranh chấp
Vụ tranh chấp trên là một lời cảnh tỉnh đến những người có dự định mua bán bất động sản hình thành trong tương lai khi giao dịch loại hình này cần đề cao cảnh giác đến pháp lý dự án, tiến độ đặt cọc, thanh toán, điều kiện được giao dịch. Lưu ý rằng, người có quyền phát hành hợp đồng mua bán là chủ đầu tư, cũng là đơn vị duy nhất có thẩm quyền. Bất kỳ thỏa thuận nào được ký dưới hình thức hợp đồng nào khác, được ký bởi đơn vị nào khác đều tiềm ẩn nguy cơ rủi ro.
Bài viết trên là vấn đề liên quan đến “Góc nhìn pháp lý từ vụ việc thoát nợ 5 tỷ nhờ mua biệt thự ảo”, John Nguyễn & Các cộng sự xin gửi đến quý bạn đọc/ khách hàng. Nếu như còn những thắc mắc liên quan đến lĩnh vực này thì quý bạn đọc/ khách hàng có thể liên hệ đến John Nguyễn & Các cộng sự (Hotline: 0988 599 854 hoặc email: [email protected]) để có sự tư vấn đầy đủ và chính xác nhất từ các chuyên gia. Đội ngũ luật sư chúng tôi luôn nỗ lực hết mình để mang đến giải pháp pháp lý hiệu quả cho quý khách hàng, vì chúng tôi luôn định hướng “Chất lượng là danh dự”.
