Án lệ số 07/2016/AL giải quyết tình huống đặt ra khi hợp đồng mua bán nhà được thành lập văn bản trước ngày 01/7/1991, có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ở ổn định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà.
1. Tóm tắt vụ án
Vụ án tranh chấp quyền sở hữu tầng 2 nhà số 19 phố Thuốc Bắc giữa Nguyên đơn Nguyễn Đình Sông và Bị đơn Đỗ Trọng Thành phát sinh từ việc ông Sông cho rằng bố mẹ mình đã mua lại toàn bộ tầng 2 từ ông Đỗ Trọng Cao và các đồng thừa kế, có văn bản mua bán nhưng chưa ký vì tin tưởng và có sự đồng thuận của ông Thành.
Ngược lại, ông Thành khẳng định bố mẹ ông Sông chỉ thuê nhà, hợp đồng mua bán chưa hoàn tất do chưa ký và chưa thanh toán; phần nhà bán cho ông Nguyễn Đình Nhuần (bác ông Sông) chỉ do ông Nhuần đứng tên hộ. Người liên quan là ông Nhuần và con xác nhận việc mua bán thực tế thuộc về bố mẹ ông Sông.
Trong đơn khởi kiện, ông Sông yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán, không cho ông Thành sử dụng nóc nhà và lối đi chung, đồng thời bồi thường thiệt hại vật chất và tinh thần hơn 1,3 tỷ đồng cùng chi phí sửa chữa. Ông Thành bác bỏ toàn bộ yêu cầu.
Quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền:
- Toà án sơ thẩm bác toàn bộ yêu cầu;
- Toà án phúc thẩm hủy án sơ thẩm để xét xử lại;
- Toà án sơ thẩm tiếp tục bác yêu cầu công nhận hợp đồng và bồi thường nhưng chấp nhận yêu cầu về nóc nhà và lối đi;
- Toà án phúc thẩm giữ nguyên nhưng hủy phần liên quan lối đi qua nhà 17 Thuốc Bắc;
- Tòa giám đốc thẩm 2013 quyết định huỷ án phúc thẩm, giao xét xử phúc thẩm lại và công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà.
2. Nội dung án lệ
“Khi tranh chấp, ông Sông xuất trình được 02 văn tự bán nhà nêu trên và cả giấy ông Cao ủy quyền cho ông Thành bán nhà. Thực tế, gia đình cụ Chiện đã quản lý cả 02 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc của gia đình ông Thành từ năm 1972 đến nay, gia đình ông Thành ở số nhà 17 phố Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi tiền thuê nhà hoặc tiền mua nhà. Nội dung “Văn tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” đều ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây chính là biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền. Bên mua chưa ký vào văn bản mua bán, nhưng văn bản này bên mua là người giữ, nên vẫn có giá trị xác định nghĩa vụ của bên bán về việc đã nhận tiền. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng bên mua chưa ký tên vào văn bản mua bán nhà và không chứng minh được đã trả tiền để bác yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà của nguyên đơn là chưa đảm bảo quyền lợi của nguyên đơn”.
Câu hỏi được đặt ra để giải quyết tình huống trên là: Liệu hợp đồng mua bán nhà trước ngày 1/7/1991, có chữ ký của bên bán, ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, bên mua tuy chưa ký tên trên hợp đồng nhưng là người giữ hợp đồng và đã quản lý, sử dụng nhà ổn ở định trong thời gian dài mà bên bán không có tranh chấp đòi tiền mua nhà thì hợp đồng mua bán nhà này có hiệu lực pháp luật không?
Án lệ này đã đưa ra giải pháp theo hướng Nguyên đơn thực tế đã quản lý cả 2 gian buồng tầng 2 nhà 19 phố Thuốc Bắc liền kề không tranh chấp đòi tiền thuê nhà hoặc tiền mua nhà. Nội dung “Văn bản tự bán đứt tầng 2 số nhà 19 phố Thuốc Bắc” ghi rõ bên bán đã nhận đủ tiền, không có việc hai bên thỏa thuận sẽ lập giấy trả tiền riêng, đây được xem là biên nhận mà bên bán xác nhận là bên mua đã trả tiền. Như vậy, Án lệ số 07/2016 đã căn cứ vào các yếu tố sau để giải quyết vấn đề:
a. Xác định ý chí của người giữ hợp đồng nhưng chưa ký vào hợp đồng
Dù bên mua chưa ký tên vào hợp đồng nhưng họ giữ bản hợp đồng, đồng thời cả hai bên đã thực hiện nghĩa vụ: bên mua trả tiền, nhận và sử dụng tài sản; bên bán đã nhận tiền. Những hành vi này thể hiện rõ ràng sự đồng ý của bên mua đối với hợp đồng. Việc ký tên chỉ là một cách thức thể hiện ý chí, chứ không phải là điều kiện duy nhất. Án lệ số 07 cũng khẳng định rằng, trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà vẫn được công nhận là có hiệu lực.
b. Về chứng cứ đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền
Văn bản hợp đồng có chữ ký của bên bán ghi rõ bên bán đã nhận tiền của bên mua. Toà án địa phương buộc bên mua chứng minh hành vi trả tiền của mình là không hợp lý. Án lệ xác định nội dung ghi bên bán đã nhận tiền của bên mua trong hợp đồng là chứng cứ đủ thuyết phục để khẳng định rằng bên mua đã trả tiền.
3. Các trường hợp áp dụng
Án lệ số 07/2016/AL có thể được dùng làm căn cứ để giải quyết các vụ án tương tự. Cụ thể, nếu một giao dịch mua bán nhà hoặc tài sản khác có những điểm sau, Tòa án có thể xem xét công nhận quyền sở hữu cho người mua:
a. Bên mua không ký tên trên hợp đồng;
b. Bên mua là người giữ hợp đồng có chữ ký của bên bán;
c. Bên bán đã nhận đủ tiền từ bên mua;
d. Bên mua đã thực tế chiếm hữu và sử dụng tài sản đó.
Bài viết này được đội ngũ John Nguyen & Associates tổng hợp và xây dựng trên Án lệ số 07/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 03/10/2016 và được công bố theo Quyết định số 698/QĐ-CA ngày 17/10/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, từ nguồn Trang Tin Điện Tử Về Án Lệ của Tòa Án Nhân Dân Tối Cao.
