I. Tóm tắt nội dung vụ án
1. Nội dung vụ án
Bà Trịnh Thị C khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Minh T trả lại 517m² thuộc thửa số 28 tờ bản đồ số 4 tại khu vực K là loại đất 5% để canh tác được gia đình bà chia từ năm 1962. Nguyên nhân do năm 1992, hai bên thỏa thuận miệng đổi đất tạm thời đổi mảnh đất 5% lấy mảnh đất được chia theo khoán 10 có diện tích 540m2 để thuận tiện canh tác, không lập giấy tờ và thống nhất khi cần sẽ đổi lại. Đến năm 1994, bà C yêu cầu trả đất nhưng ông T không đồng ý, khiếu nại tại địa phương không được giải quyết dứt điểm nên bà khởi kiện ra Tòa.
Ông Nguyễn Minh T cho rằng việc đổi đất phù hợp chủ trương khoán 10, được HTX hướng dẫn, đã sử dụng đất ổn định từ năm 1992, cải tạo đất và kê khai sử dụng hợp pháp theo Luật Đất đai 1993; cuối năm 1994, HTX có văn bản ghi nhận việc hai hộ đổi đất, nên không chấp nhận trả lại đất.
Bà Trương Thị H2 (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) cho rằng nguồn gốc đất khu K là của gia đình bà, việc bà C đổi toàn bộ đất cho ông T là không đúng, và yêu cầu đòi lại phần đất của mình.
2. Quá trình giải quyết vụ việc
a. Tòa án cấp sơ thẩm
Ngày 20-8-2008, Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai ra quyết định sơ Bản án sơ thẩm số 17/2008/DSST ngày 20/8/2008 của TAND quận Hoàng Mai tuyên:
- Giao dịch đổi đất nông nghiệp bằng miệng giữa hộ bà Trịnh Thị C và hộ ông Nguyễn Minh T (tháng 2/1992) là vô hiệu.
- Buộc ông Nguyễn Minh T trả lại cho bà Trịnh Thị C 517m² đất 5% tại khu K.
- Buộc bà Trịnh Thị C trả lại cho ông Nguyễn Minh T 540m² đất khoán 10 tại khu B.
- Buộc bà Trịnh Thị C thanh toán cho ông Nguyễn Minh T 112.817.000 đồng tiền công cải tạo đất, cây trồng và di dời mồ mả.
- Buộc anh Nguyễn Minh Tr và chị Bùi Thanh H tháo dỡ nhà xây trên đất 517m², không được bồi thường.
Ông Nguyễn Minh T kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
b. Tòa án cấp phúc thẩm
Ngày 27/11/2008: Bản án phúc thẩm số 111/2008/DSPT của TAND TP Hà Nội giữ nguyên bản án sơ thẩm, đồng thời quyết định về án phí.
Sau phúc thẩm, ông Nguyễn Minh T tiếp tục khiếu nại.
c. Tòa án nhân dân tối cao
Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 111/2008/DSPT ngày 27-11-2008 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2008/DSST ngày 20-8-2008 của Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội về vụ án “Tranh chấp hợp đồng đổi đất” giữa nguyên đơn là bà Trịnh Thị C với bị đơn là ông Nguyễn Minh T.
Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
II. Nội dung Án lệ
“[1]… Việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đổi đất, hai bên đã đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại Sổ địa chính đối với diện tích đất đổi và trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Minh T đã di chuyển các ngôi mộ trên đất, cải tạo một phần thành ao cá.
[2] Trong thực tế việc đổi đất có từ khoảng tháng 2-1992, tuy nhiên các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện các bên tiến hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đổi tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lẽ ra phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi mới đúng và phù hợp với thực tế. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của bà Trịnh Thị C để xác định các đương sự đổi đất tạm thời, từ đó xác định việc đổi đất là trái pháp luật để hủy giao dịch đổi đất buộc các bên dở nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây xáo trộn không cần thiết việc sử dụng đất của các đương sự.”
Trước sự thiếu rõ ràng của thỏa thuận đổi đất bằng miệng và sự thiếu thống nhất trong thực tiễn giải quyết của các cấp Tòa án, án lệ đã đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập sự thống nhất khi áp dụng pháp luật đối với các tình huống tương tự.
Án lệ này phù hợp với ý chí thực sự của các chủ thể tham gia giao dịch, khi việc trao đổi đất diễn ra một cách tự nguyện, rõ ràng trên thực tế và không bị các bên phủ nhận. Điều đó cho thấy án lệ đã thể hiện sự tôn trọng đối với thỏa thuận đổi đất đã được các bên xác lập và thực hiện ổn định trong thời gian dài.
Việc công nhận giao dịch trong trường hợp này góp phần bảo đảm sự ổn định trong quan hệ sử dụng đất, ổn định đời sống của các bên, đồng thời hạn chế những xáo trộn và tranh chấp không cần thiết phát sinh trong thực tiễn.
III. Trường hợp áp dụng tương tự
Thứ nhất, trong giao dịch này được xác lập bằng miệng và được Tòa án chấp nhận. Do đó có thể chấp nhận đối với các giao dịch được xác lập bằng giấy tay và không được công chứng chứng thực. Thực tiễn, có trường hợp với vụ việc có tình huống tương tự áp dụng án lệ này để giải quyết nhưng trong thỏa thuận được xác lập bằng văn bản viết bằng tay và không công chứng chứng thực.
Thứ hai, mặc dù giao dịch được xác lập trong thời kỳ Luật Đất đai năm 1987 đang có hiệu lực, song trên thực tế, án lệ này vẫn được áp dụng đối với các vụ việc tương tự ở những thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực khác nhau, nếu đáp ứng các điều kiện về ý chí tự nguyện và quá trình thực hiện ổn định.
Thứ ba, về bản chất, án lệ được hình thành từ thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình vận dụng, án lệ vẫn có thể được áp dụng tương tự đối với các trường hợp thỏa thuận tặng cho quyền sử dụng đất, được xác lập trong thời kỳ Luật Đất đai năm 1987 còn hiệu lực, khi các điều kiện thực tế và pháp lý có sự tương đồng.
Bài viết này được đội ngũ John Nguyen & Associates tổng hợp và xây dựng trên Án lệ số 15/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14/12/2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28/12/2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, từ nguồn Trang Tin Điện Tử Về Án Lệ của Tòa Án Nhân Dân Tối Cao.
