Một trong những vấn đề gây nhiều tranh luận trong thực tiễn hôn nhân gia đình là việc một bên vợ hoặc chồng tự ý thực hiện giao dịch đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất, mà không có sự đồng thuận của bên còn lại. Để giải quyết những tranh chấp này từ lâu vẫn là bài toán khó, bởi nó liên quan trực tiếp đến hiệu lực pháp lý của giao dịch cũng như việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên. Trước bối cảnh đó, Án lệ số 04/2016/AL đã được ban hành, không chỉ đưa ra căn cứ để nhận diện ý chí của bên không chấp thuận mà còn gợi mở một hướng xử lý thuyết phục, tạo tiền lệ quan trọng cho hoạt động xét xử.
1. Tóm tắt vụ án
Đây là vụ án tranh chấp tài sản giữa bà Kiều Thị Tý (nguyên đơn) và ông Lê Văn Ngự (bị đơn). Trọng tâm của vụ án xoay quanh đến quyền sử dụng đất của 02 căn nhà ở Tổ 11, Cụm 2, phường Xuân La, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội:
- Bà Kiều Thị Tý đã mua, quản lý và sử dụng 2 căn nhà này với giá 110 cây vàng (đã trả đầy đủ) từ năm 1996 nhưng vợ chồng bà chưa có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội, nên không được xác nhận việc mua bán. Tới năm 2006 (sau khi bà nhập khẩu về Hà Nội), thì vợ chồng ông Ngự đã gây khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận. Bà đề nghị Tòa án buộc gia đình ông Ngự phải thực hiện đúng như hợp đồng đã ký kết và buộc gia đình ông Ngự trả nhà đất.
- Ông Lê Văn Ngự có bán mảnh đất này cho vợ chồng bà Tý nhưng bà Tý trả thiếu 3,4 cây vàng và đất trong hợp đồng không tính phần 21m2 mặt đường do Nhà nước đã cắm mốc chỉ giới mở đường. Nay bà Tý kiện đòi 21m2 mặt đường Xuân La, ông không chấp nhận.
Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại nhà đất 23,4m2 tại 39 đường Xuân La của vợ chồng bà Kiều Thị Tý.
Ngày 08-5-2008, ông Lê Văn Ngự, bà Trần Thị Phấn có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy hợp đồng với lý do việc ký hợp đồng, nhận tiền mua bán nhà, đất chỉ do ông Ngự thực hiện, bà Phấn là vợ không biết. Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Văn Ngự và bà Trần Thị Phấn.
2. Nội dung án lệ
“Về hợp đồng mua bán nhà, đất ngày 26-4-1996: Việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.”
Án lệ 04/2016/AL giải quyết một số vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến việc một bên giao dịch quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng trong hợp đồng không có chữ ký của bên còn lại: Xác định ý chí của bên không có tên trong hợp đồng thông qua cách ứng xử
Án lệ dựa vào tình hình thực tế để xác định ý chí của bên không ký tên vào hợp đồng. Cụ thể, nếu bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai mà người không ký tên trong hợp đồng biết nhưng không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
3. Những trường hợp tương tự có thể áp dụng án lệ
Án lệ này có thể được áp dụng rộng rãi trong nhiều trường hợp khác nhau:
a. Trường hợp vợ/ chồng xác lập giao dịch liên quan tới tài sản mà không có sự đồng ý của người còn lại;
b. Tài sản: bất kỳ loại tài sản chung nào giữa vợ và chồng như xe, cổ phiếu, …;
c. Loại giao dịch: án lệ có thể áp dụng cho các loại giao dịch khác liên quan tới tài sản chung như thế chấp, tặng cho, …
Án lệ số 04/2016/AL là một quy định mang hướng mở, giúp các Tòa án có cơ sở để giải quyết các tranh chấp tương tự, đặc biệt là những tranh chấp liên quan đến tự ý giao dịch tài sản chung của vợ chồng nhưng không được bên còn lại đồng thuận.
Bài viết này được đội ngũ John Nguyen & Associates tổng hợp và xây dựng trên Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/04/2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/04/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, từ nguồn Trang Tin Điện Tử Về Án Lệ của Tòa Án Nhân Dân Tối Cao.